This originally aired on the Catholic Faith Network’s show CFN Live: https://youtu.be/_PeHZKOXFO8

Puede que le sorprenda oírlo, pero en mi bufete de abogados, cuando pregunto al cliente: "¿De qué propiedad es su casa?", algunos clientes responden que soy el propietario de la casa, otros dicen que es de propiedad conjunta, que está en un fideicomiso, ¡o no estoy seguro! Así que vamos a cubrir los aspectos básicos de la propiedad de la vivienda.

La titularidad o propiedad de una vivienda puede ostentarse de varias formas diferentes, con distintas consecuencias jurídicas. El punto de partida es examinar la escritura. Al principio de la escritura se indica quién es el otorgante y quién el cesionario, y cómo se posee la propiedad. Los cesionarios son los propietarios. Si usted no tiene una copia de su escritura (la última escritura registrada), puede obtener una copia en la oficina del Secretario del Condado.

• Una vivienda puede ser propiedad de una sola persona como único propietario
• Una vivienda puede ser propiedad conjunta y, si lo es, puede ser conjunta con derecho de supervivencia
• Una vivienda puede ser propiedad de los inquilinos en común y si está casado, puede ser como inquilinos por la totalidad

Propiedad exclusiva

Soy propietario de mi casa a mi único nombre. Puedo hacer lo que quiera con la casa en términos de uso, ocupación o venta de la casa. Soy el único responsable del mantenimiento de la casa y del pago de los impuestos sobre bienes inmuebles.

Copropiedad

Aquí la cosa se complica. Se puede ser propietario de una vivienda conjuntamente de varias formas, por ejemplo, Juan puede ser propietario de su vivienda con su hermana María: son copropietarios con los mismos derechos legales sobre la vivienda.

Ahora la pregunta que hay que plantearse es la siguiente: ¿Qué ocurre si fallece uno de los copropietarios? La respuesta dependerá del tipo de propiedad. En Nueva York, cuando más de una persona compra o hereda una propiedad en común, ésta pasa automáticamente a ser tenencia en común, a menos que sean marido y mujer. Si fallece un inquilino en común, el interés de la persona fallecida pasa a sus herederos o a la persona especificada en los términos del testamento de la persona fallecida.

Si Juan y María son propietarios de la vivienda conjuntamente como arrendatarios en común y Juan fallece primero, la mitad de la propiedad de Juan se transmite en virtud de su testamento (o si no hay testamento, por sucesión intestada) a sus beneficiarios. Se convierten en copropietarios con Mary.

Por otro lado, si Juan y María son propietarios de la vivienda de forma conjunta con derecho de supervivencia y Juan fallece primero, María se convierte en la única propietaria de la vivienda. La vivienda se transmite por ministerio de la ley, sin que sea necesario ningún procedimiento sucesorio.

Juan y María deben preguntarse qué quieren cuando uno de ellos fallezca y, a continuación, examinar la escritura para asegurarse de que refleja la titularidad legal adecuada. En Nueva York, por ejemplo, hay cuatro requisitos para el derecho de supervivencia.

¿Y los matrimonios?

A menos que en la escritura del inmueble se especifique lo contrario, en Nueva York un matrimonio es automáticamente propietario de su vivienda en régimen de tenencia por la totalidad. En este tipo de propiedad conjunta, cada cónyuge es propietario del 100% de la vivienda, que no puede venderse ni transferirse sin el permiso del otro cónyuge. En caso de fallecimiento de uno de los cónyuges, el cónyuge superviviente es el único propietario del 100% de la vivienda.

Otra ventaja de la tenencia por la totalidad es que, mientras la pareja esté viva, los acreedores de uno de los cónyuges no pueden embargar la vivienda mientras viva el cónyuge no deudor. Si el cónyuge deudor fallece primero, se extingue el derecho de retención y la vivienda pasa automáticamente al cónyuge superviviente.

Por otra parte, ninguno de los cónyuges puede separar o vender unilateralmente su parte de la propiedad sin el consentimiento del otro, pero un divorcio convertirá automáticamente este tipo de propiedad en una tenencia conjunta.

En resumen, el tipo de vivienda es una decisión muy importante que tiene varias consecuencias jurídicas. Esperamos que este artículo le haya resultado útil. Póngase en contacto con nuestra oficina hoy en 1 (800) 680-1717 y programar una cita para discutir lo que tiene sentido para usted y sus seres queridos.